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成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!

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2004年5月,風頭正盛的“思達系”原掌門人汪思遠用5.91億元的高價,一舉拿下在當時並非鄭州核心區的河南農科院431畝土地,成爲鄭州有史以來的第一個“地王”。

這也是第一次,讓“地王”這個概念,走進了鄭州的視野。

從這驚世一拍至今,已經16年。

在這房地産快速發展的16年裏,鄭州上演了一個又一個的“地王”角逐與較量。隨著歲月的流失,暗淡了刀光劍影,遠去了鼓角爭鳴,往事已久遠。

今天,我們試圖還原當年的一切,看看曾經風光無限的“地王們”,現在到底是怎樣的境況?能給我們帶來什麽啓示?

1

時也,命也。“思達系”汪思遠將巨額資金砸向鄭州首個“地王”藍堡灣的同時,他的商業帝國覆滅之路也正式開始。

其實,藍堡灣這塊地原先是鄭州首富花園集團謝國勝的。後來花園集團資金鏈斷裂,汪思遠才豪氣萬千拿下這塊地。

2006年,汪思遠放手開發這個“地王”項目,取名“藍堡灣”是“NO.1”諧音,聲稱要建鄭州最好的房子。

遙想當年,藍堡灣3000萬蓋售樓部,看房需預約,先交2萬元誠意金才讓進,全線精裝8000元的高價,是何其威風!

但,2007年超過8000元的售價顯然太高。每平方高出周邊樓盤近4000元,隔東風渠與之相望的聖菲城當時只賣3300元。

要命的是,藍堡灣一期共3000多套房子,只賣出去100多套,出現明顯滯銷。

更沒有料到,2008年金融風暴來勢洶洶,房地産行業哀鴻遍野。

藍堡灣過長的開發周期給了“思達系”考驗,他們不得不通過民間大量借貸硬扛住這塊難啃的骨頭。

而最終,“思達系”沒有熬過2008年那個寒冷的冬天,汪思遠不得不向殘酷的資本市場低頭。

寒風刺骨的冬天裏,數百業主圍攻藍堡灣售樓部。

至此,整個“思達系”轟然倒下,汪遠思近30年的商海沈浮宣告終結。

爾後,接盤者經過幾經周折,汽配大世界老板和原亞細亞晉野都參與過,不過最終還是由正弘全面接手。

當時的“思達優典”成了現在的“正弘春曉”,“思達數碼公寓”成了現在的“正弘數碼公寓”。“思達藍堡灣”也歸入正弘旗下,成爲今天的“正弘藍堡灣”

2009年國慶節後,正弘把藍堡灣一期重新以毛坯價6500元推向市場,對應當時均價4000元也是高價,好在當天幾乎清盤,藍堡灣順利活了下來。

如今,藍堡灣的住宅二手房均價在2.4萬左右,10年漲幅約270%。

正弘李向清起步于花園路農業路的正弘國際、花園路迎賓路的九郡弘。又在花園路藍堡灣實現創業二次巨大發展,一舉成爲鄭州開發商第一梯隊。

藍堡灣這塊地,謝國勝是過客,汪遠思也是,只有正弘李向清才是贏家。

鄭州首任“地王”命運坎坷。在此後的幾年中,“地王”桂冠先後被多家開發商爭得,命運更是多有不同。

2

2006年,鄭州房價進入3字頭。到2008年,房價已經進入4字頭。2006年至2007年鄭州房價的攀升,跟幾塊“地王”的出現不無關系。

2006年6月,鄭州拍賣西區電纜廠的一塊地,每畝約合218萬元,業界驚歎西區出現“天價”地,案名是龍源世紀花園。

幾個月後,一直在業內以穩健著稱的建業突然發力,以2.8億元總價、430萬元單價,刷新“地王”記錄單價直接從2字頭跳到4字頭。

有人計算,這塊地如果盈利,最低也要賣6500元,而當時周邊樓盤售價僅爲3700元。

該地塊後來開發成建業壹號城邦,是建業在鄭州拿下的首個“地王”。如今二手房均價在2萬左右,到目前漲幅約180%。

後來的建業貳號城邦也是“地王”,每畝地價更是破千萬。2012年開盤均價達1.2萬元,憑借學區房優勢,賣的還不錯。如今二手房均價2.4萬元,正好漲了1倍。

直到2008年鄭東新區雛形初現之前,鄭州地王大部分都靠西。

2008年經曆過樓市寒冬之後,2009年,隨著4萬億投資的落地,以及一系列利好政策的出台,樓市重獲生機。

而樓市的繁榮首先從土地開始,在一天之內竟拍出5塊“地王”。

冉屯北路北原河南水晶股份有限公司的兩塊地,經過激烈爭奪,被正商納入囊中,也就是現在的正商明鑽。2010年6月開盤均價6600元,如今二手房均價14000,10年漲幅近120%。

而冉屯東路東的三塊地,被河南康隆置業拿下,這是由4家國有企業共同投資組建的公司,即現在的風和日麗。2012年6月開盤均價7000元,如今二手房均價13800,漲幅近100%。

緊接著,原河南機電學校68.54畝地塊摘牌,當天經過76輪的激烈競爭,鑫苑置業以每畝690.43萬元的天價再度刷新鄭州“地王”紀錄,這就是鑫苑世家。當年開盤均價8000元,如今二手房均價2萬左右,漲幅約150%。

比起鑫苑世家,經三路東風渠邊的鑫苑名家,才是人們心目中的經典之作。

河南的地産項目中,沒有一個能夠像它那樣,獲得那麽大的榮譽,從最高領導到大大小小的領導,見證了多少榮華。

鑫苑是鄭州老牌房企中一匹難得的黑馬。

1997年成立,僅用了10年時間,在2007年就成爲了在美國紐交所上市的首家中國房地産企業,一時風頭無量。而建業2008年在香港上市的時候,已經成立了16年。

但,誰又能料到,美國上市卻正是鑫苑最轟轟烈烈的時刻。繁華極盡而衰,鑫苑在到達頂峰的那一刻,瞬間走向了下坡的快車道。

一直到今天,鑫苑都再無優質的産品面世。鑫苑名家成了鑫苑迄今爲止難以逾越的高峰。

10年前,鄭州樓市的老大和老二還是建業和鑫苑,升龍排第三。

而10年後的今天,建業已經不見老大蹤影,鑫苑越來越剛需,升龍更是一地雞毛,讓人扼腕歎息。

你看,10年真的不長,但卻足夠可以讓一個開發商從繁盛到隕落。

3

伴隨著2011年初“限購令”出台,鄭州樓市再次遭遇寒冬。

政策影響下,隨著降准、降息、貸款利率優惠等各種利好的出現,冷清的鄭州市場逐漸轉好。

市場回暖的同時,激烈的土拍競價再次出現,鄭東新區和北龍湖嶄露頭角。

在2012年7月,鄭州市軌道交通有限公司以總價5.29億元成功摘得九如路旁地塊,每畝折合936萬元。至此,鄭州新的“地王”誕生,它就是龍湖上第也是北龍湖“地王窩”裏的首個“地王”。

幾乎同一時間,鄭州康甯路北的一塊地,被東方鼎盛拿下,每畝地價1310萬元,創造了105%的溢價率新高,成爲一天之內的第二個地王。也就是現在的東方鼎盛禦府如今二手房均價在2.5萬左右,漲幅超過100%。

2個月後,北龍湖東南角又一“地王”誕生,也就是現在的普羅旺世龍之夢,2013年10月開始內購,2015年4月拿到預售證,均價2萬以上。如今二手房均價3萬多。

2012年,鄭東新區的土地市場開始活躍,大佬們角逐的戰地,開始由西往東轉移,鄭州的中心,也開始逐步東進。

4

2014年,全國樓市低迷不起,土地市場也隨之降溫。而鄭州稀缺的市中心土地價值卻在攀升,外圍房企搶占高地。

2014年2月,新東潤在經曆73輪激烈競爭後,在萬科、建業等群狼口中,以每畝地價1550萬元,搶下鄭州中心城區信息學院路51畝地塊,榮膺鄭州“新地王”。

“地王”的光環讓新東潤一下子被推到閃光燈前。

在拿到“地王”之前,新東潤沒有一個在鄭州市中心拿的出手的標杆作品,充其量也只能算二線開發商,還偶有維權,所以大家對這個項目都不看好。

而此刻,更嚴重的問題是,這塊地樓面價7700元,加上各種成本價能達到1.3萬,而周邊位置更好的開祥禦龍城均價1.1萬。

而且,區域裏分布著大量老舊家屬院,也缺乏地鐵覆蓋,又沒有優質中小學資源的加分。

更有甚者,在新東潤拍下“地王”的當天,中海也拿下了它西邊緊挨著的一塊地。

要知道,在業內中海一直是以成本控制聞名的利潤之王。更何況,這次中海拿地的價格,還比新東潤要低。

地價比中海高,品牌沒中海響,賣的還比中海貴,新東潤的氣勢立馬自動減弱三分。

這時候,業內的普遍反映是,新東潤這回絕對要被“地王”拖死了!

接下來的情況也都如大家的猜測,在2014年之後,市場進入長期的滯脹期,整個鄭州樓市普遍去化緩慢,現金流緊張。

新東潤因爲“地王”的存在,整個問題更加突出。

于是,新東潤決定孤注一擲,舉全集團之力傾注于這塊“地王”,不惜花重金,邀請了大設計師李玮珉參與設計。

李玮珉是一位非常挑剔的設計師,有三不接原則:

1、銷售單價低的項目不接。

2、手中項目很多,必須保證所有項目親曆親爲主持設計,檔期排不開的不接。

3、開發商給的設計周期不夠的不接。

總之就是一句話,逼格滿滿。

有人說,這個“地王”是被李玮珉綁架了。

因爲據說爲了等候李玮珉,項目施工周期延長數月。還聽從大師的建議舍棄了臨街商業,主動退界讓渡部分空間做綠化隔離,甚至還下挖去做下沈式景觀,這些都意味著資金回報率大打折扣。

但,最終呈現給我們的,卻是令人驚喜的東潤泰和。

可以說,是東潤泰和把李玮珉帶進了鄭州,之後才有了他參與創作的永威上和院,再之後才有了參與北龍湖豪宅設計的一衆大師,梁志天、莊鎮光、任治國、琚賓……

可即便如此,東潤泰和因爲各種原因,在前期很長一段時間裏叫好但不叫座,去化非常緩慢。

2015年4月首次開盤,推出約100套房子,均價13000-15000,據說當天去化率只有25%。

渴望一戰成名的新東潤遭遇了現實的尴尬。

不過,伴隨著2016年的市場升溫,東潤泰和終于迎風而起。如今二手房均价2.5万,5年漲幅近100%。

不是一個開發商救了泰和,也不是一個設計師救了泰和,更不是一種規劃理念救了泰和,而是一個時代、一個大牛市救了泰和。

可喜、可悲、可歎!

5

江山代有才人出,2016年以後,“地王”在鄭州已是常態。

從2004年到2020年,鄭州近16年的房地産發展史中,誕生了一批又一批“地王”,給我們留下了很多值得去思考的東西。

如果站在當下去看這些洶湧入市的“地王們”,哪些漲幅最大?哪些漲幅最小?它們有沒有跑贏鄭州平均漲幅?

下面讓我們先了解一下鄭州這連續16年的房價變動情況。

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图1)

通過這張圖片,我們能輕而易舉發現,在過去的16年中,鄭州房價整體平均漲幅約460%。

結合每一個“地王”項目去看,只有4個項目的漲幅真正跑贏了鄭州平均漲幅,分别是正弘蓝堡湾、東潤泰和、鑫苑世家和東方鼎盛禦府。

其中——

正弘藍堡灣一期,2009-2019年漲幅約270%,而鄭州平均漲幅200%。

東潤泰和,2015-2019年漲幅約100%,而鄭州平均漲幅60%。

鑫苑世家,2011-2019年漲幅約150%,而鄭州平均漲幅100%。

東方鼎盛禦府,2014-2019年漲幅超過100%,而鄭州平均漲幅70%。

然而,剩下的大部分“地王”項目,漲幅基本都跟鄭州平均漲幅接近,有的甚至還低于鄭州平均漲幅,比如西区的正商明钻和風和日麗。

顯然,並不是每個“地王”項目買了就是賺了。

經初步計算,鄭州近16年中,大部分“地王”都無法真正跑贏鄭州平均漲幅。

所以,如果你考慮投資,盡量不要去碰“地王”項目。

進入市場價格太貴,提前透支未來預期,還怎麽升值?

若市場好,它要等等大家,等到它高出的價格被填平,才跟著大家漲。

若市場不好,它的客群太小,流動性差,不利于成交。

但如果你考慮自住,從這幾個跑贏大盤的“地王”中,可以梳理出兩大價值點。

首先,區位很重要。

區域是否有經濟能力吸引人口持續流入,對租金和升值的影響都很大。

正弘蓝堡湾、東潤泰和、鑫苑世家和東方鼎盛禦府所在的金水老城區和鄭東新區,都有經濟能力吸引人口持續淨流入。

其次,曾經的“地王”教會市場,提升品質才是王道。

就拿正弘藍堡灣一期和東潤泰和來說,如果它們沒有精雕細琢的品質,你看會掉價多少。

在有限的預算裏,怎樣將産品做到極致,才是接下來“地王”的生存之道!

鄭紡機地王萬科美景世玠,能夠跑贏金水老城的平均漲幅嗎?

北龍湖最貴地王金茂府和融創中原壹號院,能夠跑贏同區域其他豪宅的漲幅嗎?

濱河地王康橋悅蓉園和亞新海棠公館,能夠跑贏濱河其他樓盤的漲幅嗎?

老經開地王陽光城檀悅、華潤紫雲府和碧桂園天玺,能夠跑贏經開老城的平均漲幅嗎?

白沙地王亞新紫藤公館,能夠跑贏白沙象湖片區的樓盤漲幅嗎?

……

讓我們拭目以待!

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图2)

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图3)

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图4)

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图5)

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图6)

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图7)

成王還是敗寇?鄭州曆年“地王”現狀追蹤!(图8)

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本文標簽:車把老人

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